賃貸の仲介手数料を計算：家賃1か月分×1.1と0.55倍の違い

賃貸の仲介手数料は、見積書のどこを見て計算しますか

この記事では、賃貸住宅を借りるときに請求される仲介手数料が上限の範囲内か、そして入居前の現金目標にいくら入れるかを決めます。必要な入力は、月額の家賃（消費税等相当額を含まない額）、居住用かどうか、仲介を頼んだときに1か月分の支払いを承諾したかどうか、見積書の請求額です。

ここで出せるのは法令上の上限と、その額を初期費用に入れた場合の不足額です。個別の請求が違法かどうか、返金を受けられるかどうかは判定しません。消費税の納税義務が免除される業者、代理契約、長期の空家等の特例では計算が変わるため、後半の「当てはまらない場合」を確認してください。

入居前の現金全体を先に把握したい場合は、一人暮らし・引越し資金のガイドも参考になります。下の計算機では、仲介手数料を「生活準備費用」の欄に含めて、初月までに必要な現金と予備資金を合わせた目標額を確認できます。

地域別ガイド · JP / ja-JP

一人暮らし開始の現金予算

初月の生活費、預けるお金、生活準備費用、翌月以降の予備資金を分けて計算します。

ご自身の数値を入力するか、仮の入力例を読み込んでください。入力例は現地価格・見積もり・法的基準ではありません。「計算する」を押すと結果が表示されます。

計算機を読み込み中です。入力内容は送信されません。

予備資金は初月の後の分です。敷金等は拘束される現金であり、全額が費用になるとも、必ず返還されるとも限りません。確認済みの金額を入力してください。支払能力や入居審査を判定するものではありません。

この計算機はブラウザー内で動作します。計算機のコードは入力内容を送信・保存・追跡しません。通常のサイト閲覧にはサイトのプライバシーポリシーが適用されます。

仲介手数料の上限は、何で決まっていますか

宅地建物取引業法第46条は、宅地建物取引業者が売買や貸借の媒介で受け取れる報酬の額を国土交通大臣が定めるとし、その額を超えて受け取ってはならないと規定しています。業者は事務所ごとに、公衆の見やすい場所へ報酬の額を掲示する義務もあります。

その具体的な額を定めているのが、国土交通省の報酬告示です。貸借の媒介について、告示の第四は、貸主と借主の双方から受け取る報酬の合計を、借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額以内としています。この金額は消費税等相当額を含む上限で、基準となる借賃には消費税等相当額を含みません。

さらに居住用建物の賃貸借では、依頼者の一方から受け取れる額は、媒介の依頼を受けるときにその依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の1か月分の0.55倍に相当する金額以内です。借主が承諾していなければ、借主の支払上限は1か月分の半分に消費税等相当額を加えた水準になります。

家賃から上限額を出すには、どの式を使いますか

居住用の賃貸で、消費税の課税事業者が媒介する場合、計算は次の3つです。双方の合計上限＝月額家賃×1.1。承諾がない依頼者一方の上限＝月額家賃×0.55。承諾がある依頼者一方の上限＝月額家賃×1.1。ただし、どの場合も双方の合計が月額家賃×1.1を超えることはできません。

国土交通省は、賃料4万円の居住用建物で借主だけが承諾した例を示しています。双方の合計と借主からの額はそれぞれ4.4万円以内、貸主からの額は2.2万円以内で、業者はこれらをすべて満たす範囲で受け取れます。つまり借主が4.4万円を支払えば、貸主から受け取れる額は残りません。

表の家賃は計算説明用の仮の値で、地域の相場ではありません。上限は「これ以上は受け取れない額」であり、実際の手数料がこの額になるという意味でもありません。

仮の計算例では、承諾の有無で現金目標はいくら変わりますか

金額はすべて日本円の仮定値です。月額家賃80,000円の居住用物件を、課税事業者の仲介で借りる場面を想定します。初期費用はまだ支払っていない時点で計算します。

仮の計算例 1：家賃80,000円の上限額

入力：月額家賃80,000円、居住用、課税事業者。式の当てはめ：双方の合計上限は80,000円×1.1＝88,000円です。借主が承諾していない場合、借主の上限は80,000円×0.55＝44,000円です。借主が承諾している場合、借主の上限は80,000円×1.1＝88,000円ですが、このとき貸主から受け取れる額は88,000円−88,000円＝0円になります。

確認すること：見積書に「仲介手数料1か月分（税別）」とあれば、税込では80,000円×1.1＝88,000円です。この額を払う前提なら、1か月分の支払いを承諾したかどうかが論点になります。

仮の計算例 2：入居前の現金目標への影響

計算例2の入力値（日本円、仮定値）

項目	値
月額家賃	80,000円
初月のその他生活費	60,000円
敷金等として預ける現金	80,000円
仲介手数料以外の準備費用	50,000円
引越し費用	30,000円
初月後に追加する予備月数	1
この計画に使える現金	450,000円

仲介手数料88,000円（承諾あり）の場合：生活準備費用は88,000円＋50,000円＝138,000円です。初月生活費は80,000円＋60,000円＝140,000円、初月までの必要現金は140,000円＋80,000円＋138,000円＋30,000円＝388,000円、予備資金は140,000円×1＝140,000円です。目標総額は528,000円で、不足額は528,000円−450,000円＝78,000円です。

仲介手数料44,000円（承諾なし）の場合：生活準備費用は44,000円＋50,000円＝94,000円です。初月までの必要現金は140,000円＋80,000円＋94,000円＋30,000円＝344,000円、目標総額は344,000円＋140,000円＝484,000円で、不足額は484,000円−450,000円＝34,000円です。

結果：承諾の有無だけで、目標総額は528,000円−484,000円＝44,000円変わります。預け金を除く初期費用（初月生活費＋準備費用＋引越し費用）は、308,000円と264,000円です。これらは相場ではなく、式の動きを示す仮の数値です。

見積書の「仲介手数料」で、何を確かめればよいですか

最初に、手数料の計算基準になっている家賃の額を確認します。告示の基準は「借賃」の1か月分です。見積書の手数料が家賃だけで計算されているのか、共益費や管理費などを加えた額で計算されているのかは、見積書の内訳や担当者の説明で確かめてください。

次に、表示が税込か税別かを確認します。「1か月分」という表示が税別なら、税込額は家賃の1.1倍です。反対に、税込で家賃の1.1倍を超える請求であれば、根拠を書面で説明してもらいましょう。

承諾は、告示では「媒介の依頼を受けるに当たって」得るものとされています。申込書や媒介の依頼に関する書面に、手数料の額や承諾の記載があるかを確認し、控えを保存してください。国土交通省も、仲介を依頼する段階で上限額の範囲内の手数料額を合意しておくことが重要だと案内しています。

仲介手数料とは別の名前の費用がある場合も、その内容を確認します。告示の第十一は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額を除き、告示で定める報酬以外の報酬を受け取れないとしています。その費用が何の対価なのか、誰に支払うものなのか、任意か必須かを書面で確かめてください。鍵交換や清掃などの特約は、国土交通省も契約前の確認を勧めています。

上限より安い請求なら、そのまま払ってよいですか

上限は受け取れる額の最大値であり、請求額が上限以内でも、それだけで条件が妥当だと決まるわけではありません。家賃、敷金等、礼金、保証料、火災保険料などを合わせた総額で、他の物件や他の仲介会社の条件と比べてください。

比べるときは、仲介手数料だけを取り出さず、同じ入居日を前提に、初月までに必要な現金と予備資金の合計で比較します。手数料が低くても、他の一時費用や前払いの家賃が多ければ、必要な現金は減らない場合があります。入居後の毎月の家計を続けられるかは、固定費の見直しと家計予算で確認できます。

計算機への入力と端数の扱い

移動資金の計算機には仲介手数料専用の欄がありません。税込の仲介手数料を、礼金や保証料など他の一時費用と合計して「生活準備費用」に入力してください。敷金等として預ける現金は別の欄に入れます。

家賃に0.55を掛けると1円未満の端数が出る場合があります。この記事の例は端数が出ない金額を選んでいます。実際の請求で端数をどう処理しているかは、見積書で確認してください。

計算機は、上限の判定や承諾の有無の確認をしません。上限は上の式で手計算し、入力する金額は見積書の実際の請求額を使ってください。

この計算が当てはまらない場合

• 貸主と直接契約し、仲介業者が入らない場合は、仲介手数料そのものが発生しないことがあります。見積書に記載があれば、その費用の名目を確認してください。
• 業者が貸主の代理として契約する場合は、告示の第五（貸借の代理）が適用され、この記事の媒介の式とは扱いが異なります。
• 長期の空家等の特例が使われる場合、告示の第九により、双方の合計が借賃の2.2倍まで認められることがあります。ただし借主から受ける額は、1.1倍（承諾がない居住用は0.55倍）以内である場合に限られます。
• 消費税の納税義務が免除される業者の場合、告示の第十一②により、上限の計算方法が課税事業者とは異なります。
• 店舗や事務所など居住用ではない建物の場合、0.55倍の制限は適用されず、双方の合計が1.1倍以内という基準で考えます。
• すでに支払った後で請求額に疑問がある場合、この記事では返金の可否を判断できません。契約書類をそろえ、国土交通省の「賃貸住宅の入居・退去に係る留意点」のページで案内されている相談・情報提供窓口などに相談してください。

初期費用の全体像を項目別に整理したい場合は、一人暮らしの初期費用を計算するガイドで、預け金と生活予備費を分けて確認できます。

決める前のチェックリスト

• 見積書の仲介手数料が、どの家賃額を基準に、税込と税別のどちらで書かれているかを確認する。
• 家賃×1.1（承諾なしの居住用は×0.55）で上限を計算し、請求額と比べる。
• 1か月分の支払いを承諾したかどうかを、申込書や媒介に関する書面で確認し、控えを保存する。
• 仲介手数料以外の名目の費用について、内容、支払先、任意か必須かを書面で確認する。
• 税込の仲介手数料を生活準備費用に入れ、初月までの必要現金と予備資金の不足額を計算する。

参照した公的資料

• e-Gov法令検索：宅地建物取引業法（第46条 報酬）。確認日：2026-09-28。
• 国土交通省：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（告示、最終改正 令和6年6月21日）。確認日：2026-09-28。
• 国土交通省：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ。確認日：2026-09-28。
• 国土交通省：賃貸住宅の入居・退去に係る留意点。確認日：2026-09-28。

この文章はAIの支援で作成した教育目的のガイドです。日本の金融・法律専門家による審査は受けていません。価格、契約条件、制度の適用はご自身で確認してください。