賃貸の更新料は、何と何を比べて判断しますか
この記事では、賃貸住宅の契約更新で更新料を請求されたときに、更新して住み続けるか、住み替えるかを決めるための計算を扱います。必要な入力は、今の住まいの毎月の家賃等、更新時に支払う費用、住み替え先の毎月の家賃等、住み替えに必要な初期費用と引越し費用、比べる月数です。
ここで出せるのは、同じ期間に支払う現金の合計と、住み替えで増える初期負担を何か月で取り戻せるかの目安です。更新料の条項が有効かどうか、請求額が妥当かどうかは判定しません。定期借家契約や法定更新など、この計算がそのまま使えない場面は、後半の「当てはまらない場合」を確認してください。
住み替え先の初期費用をまだ整理していない場合は、先に一人暮らし・引越し資金のガイドで項目を分けておくと入力しやすくなります。下の計算機では、案Aを「更新して住み続ける」、案Bを「住み替える」として、同じ月数の総額を比べます。
地域別ガイド · JP / ja-JP
固定費の選択肢比較
同じ期間で二つの案を比較し、初期費用と確認済みの解約費用も含めます。
ご自身の数値を入力するか、仮の入力例を読み込んでください。入力例は現地価格・見積もり・法的基準ではありません。「計算する」を押すと結果が表示されます。
計算機を読み込み中です。入力内容は送信されません。
月額が一定でサービス内容が同等と仮定します。契約条件、税金、従量料金、解約可否はご自身で確認してください。案Bの月額が低い場合だけ回収期間を表示します。 同じ比較開始日以降に支払う費用だけを比べてください。すでに支払い、返金されない初期費用は含めません。現在利用中のA案について、新たな初期費用の支払いが残っていなければ、A案の初期費用には0を入力してください。
この計算機はブラウザー内で動作します。計算機のコードは入力内容を送信・保存・追跡しません。通常のサイト閲覧にはサイトのプライバシーポリシーが適用されます。
更新料は、必ず払わなければならない費用ですか
国土交通省は、更新料は法令上の義務ではないものの、慣行として存在する地域もあり、契約書で規定している場合は原則有効なものとして扱われると説明しています。すでに結んだ賃貸借契約に支払う旨の規定があれば、支払わなければならないと考えられるとしています。
同じページでは、平成23年7月15日の最高裁判例の概要も紹介されています。契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額や更新される期間等に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条により無効とはいえない、という内容です。
消費者契約法第10条は、民法第1条第2項の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項を無効とする規定です。ただし、個別の更新料がこれに当たるかどうかは契約内容や事情によるため、この記事の計算では判断できません。まず契約書の更新に関する条項を読み、金額、支払時期、更新後の期間が書かれているかを確認してください。
更新時の費用を、1か月あたりに直すといくらですか
更新料は数年に一度の支払いなので、毎月の家賃と並べると重さが見えにくくなります。比べやすくするには、更新時に支払う費用の合計を、更新後の契約期間の月数で割ります。式は「更新時費用の月割り＝更新時に支払う費用の合計÷更新後の契約月数」、「実質月額＝毎月の家賃等＋更新時費用の月割り」です。
仮の計算例として、家賃と共益費の合計が月80,000円、更新料が75,000円、同時に更新する保険などの費用が20,000円、更新後の期間が24か月とします。更新時費用は75,000円＋20,000円＝95,000円、月割りは95,000円÷24＝約3,958.33円、実質月額は80,000円＋3,958.33円＝約83,958.33円です。
この月割りは比較用の目安です。実際には更新時にまとめて現金が必要になるため、支払期限までに95,000円を用意できるかを別に確認してください。更新時に請求される費用の名目と金額は物件ごとに異なるので、ここでの仮の金額を相場として使わないでください。
更新するか住み替えるかは、どう計算しますか
計算機の案Aに今の住まい、案Bに住み替え先を入れます。案Aの初期費用には更新時に支払う費用を、案Bの初期費用には新しい契約の初期費用と引越し費用の合計を入れます。今の住まいを出るときに契約上すでに確定している費用があれば、「AからBへの変更に必要な確認済み解約費用」に入れます。
計算は次のとおりです。案Aの総額＝案Aの月額×比較月数＋案Aの初期費用。案Bの総額＝案Bの月額×比較月数＋案Bの初期費用＋確認済み解約費用。Aに対するBの節約額＝案Aの総額−案Bの総額。Bの追加初期負担＝案Bの初期費用＋確認済み解約費用−案Aの初期費用で、これを月額の差で割り、1か月未満を切り上げた月数が回収月数です。
敷金のように預けるお金は、返還額が退去時の精算で決まるため、この比較には入れていません。返還されることを前提にせず、住み替えの初月までに必要な現金として別に確認してください。住み替え先の仲介手数料の上限を先に確かめたい場合は、賃貸の仲介手数料を計算するガイドを参照してください。
仮の計算例では、住み替えは2年間で元が取れますか
金額はすべて日本円の仮定値です。実際の相場ではなく、式の動きを示すための任意の数値です。比較月数は、更新後の契約期間と同じ24か月にしています。
仮の計算例 1：家賃等が月8,000円下がる住み替え
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 案Aの月額（今の家賃＋共益費） | 80,000円 |
| 案Bの月額（住み替え先の家賃＋共益費） | 72,000円 |
| 案Aの初期費用（更新料＋保険等の更新費用） | 95,000円 |
| 案Bの初期費用（敷金を除く初期費用＋引越し費用） | 260,000円 |
| AからBへの変更に必要な確認済み解約費用 | 40,000円 |
| 比較する月数 | 24 |
式の当てはめ：案Aの総額は80,000円×24＋95,000円＝2,015,000円です。案Bの総額は72,000円×24＋260,000円＋40,000円＝2,028,000円です。Aに対するBの節約額は2,015,000円−2,028,000円＝−13,000円で、住み替えのほうが13,000円多くかかります。
計算結果：Bの月間節約額は80,000円−72,000円＝8,000円、Bの追加初期負担は260,000円＋40,000円−95,000円＝205,000円です。回収月数は205,000円÷8,000円＝25.625を切り上げて26か月となり、24か月の比較期間内には回収できません。
仮の計算例 2：家賃等が月12,000円下がる住み替え
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 案Aの月額（今の家賃＋共益費） | 80,000円 |
| 案Bの月額（住み替え先の家賃＋共益費） | 68,000円 |
| 案Aの初期費用（更新料＋保険等の更新費用） | 95,000円 |
| 案Bの初期費用（敷金を除く初期費用＋引越し費用） | 260,000円 |
| AからBへの変更に必要な確認済み解約費用 | 40,000円 |
| 比較する月数 | 24 |
式の当てはめ：案Aの総額は例1と同じ2,015,000円です。案Bの総額は68,000円×24＋260,000円＋40,000円＝1,932,000円です。Aに対するBの節約額は2,015,000円−1,932,000円＝83,000円です。
計算結果：Bの月間節約額は80,000円−68,000円＝12,000円、追加初期負担は205,000円のままです。205,000円÷12,000円は約17.08なので、回収月数は切り上げて18か月です。24か月の比較期間内に回収でき、期間全体では住み替えのほうが83,000円少なくなります。
計算結果から、何を確認すればよいですか
2つの例の違いは、住み替え先の月額だけです。月8,000円の差では、更新時費用95,000円が不要になる分を差し引いても、初期費用と退去時の費用を24か月で取り戻せません。月12,000円の差なら、18か月目で追加初期負担を回収する計算になります。更新料の金額だけでなく、月額の差と住み替えの初期費用の大きさで結論が変わる点を確認してください。
結果が近いときは、数字に入らない条件も比べます。通勤時間、広さ、設備、更新後の家賃改定の有無などです。また、住み替え先にも更新料があるかどうかは、次の更新時期の負担に関わります。比較期間を24か月より長くする場合は、その期間中に発生する次回の更新時費用を、案Aと案Bの両方で考える必要があります。
計算機の入力と端数処理
計算機は、月額が比較期間中ずっと一定だと仮定します。家賃の改定や、共益費・駐車場代の変更がある場合は、期間を分けて計算するか、変更後の月額で別に試算してください。
回収月数は、追加初期負担を月間節約額で割り、1か月未満を切り上げた値です。案Bの月額が案Aより低くない場合、回収月数は表示されません。月割りの小数は計算上の平均で、実際の請求額ではありません。
すでに支払って返金されない費用は入れません。更新料を支払った後で住み替えを検討する場合、案Aの初期費用は0円にしてください。通貨の表示を変えても、金額は換算されません。
この計算が当てはまらない場合
- 定期建物賃貸借（定期借家）の場合、借地借家法第38条により、契約の更新がないこととする旨を書面で定めることができます。期間満了で契約が終わるため、更新料ではなく再契約の可否と条件を確認してください。
- 更新の合意をしないまま期間満了が近づいている場合、借地借家法第26条は、期間満了の1年前から6月前までの間に更新しない旨の通知等をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなし、その期間は定めがないものとすると定めています。この場合の更新料の扱いは、この記事では判断しません。
- 更新料の額が高すぎるのではないかと考える場合、最高裁判例の概要が示すとおり個別の事情が問題になるため、計算だけでは答えが出ません。契約書と請求書をそろえ、消費者ホットライン188などの相談窓口に相談してください。
- 貸主の事情で退去を求められている場合は、自分で住み替えを選ぶ場面とは前提が異なります。国土交通省のページが案内している借地借家法第28条の正当事由などの論点を確認してください。
住み替えを選ぶ場合は、一人暮らしの初期費用を計算するガイドで、敷金などの預け金と初月の生活費を含めた現金目標も確認してください。
決める前のチェックリスト
- 契約書の更新条項で、更新料の金額、支払時期、更新後の期間を確認する。
- 更新料以外に更新時に支払う費用の名目と金額を、書面で確認する。
- 住み替え先の初期費用と引越し費用を見積もり、敷金などの預け金は別に集計する。
- 今の住まいの解約予告期間と、退去時に契約上確定している費用を確認する。
- 計算機の比較月数を更新後の期間に合わせ、総額と回収月数を比べる。
参照した公的資料
- 国土交通省：賃貸住宅の入居・退去に係る留意点。確認日：2026-09-29。
- e-Gov法令検索：消費者契約法（第10条）。確認日：2026-09-29。
- e-Gov法令検索：借地借家法（第26条、第28条、第38条）。確認日：2026-09-29。
- 消費者庁：消費者ホットライン。確認日：2026-09-29。
この文章はAIの支援で作成した教育目的のガイドです。日本の金融・法律専門家による審査は受けていません。価格、契約条件、制度の適用はご自身で確認してください。
